Başabaş doluluk (break-even occupancy), otelin bir dönemdeki toplam gelirinin toplam giderine eşit olduğu, yani ne kâr ne zarar edildiği doluluk oranıdır. Bu oranın altında kalınan her dönem zararla, üstünde kalınan her dönem kârla kapanır. Yatırım fizibilitesinde, bütçe hazırlığında, sezon açma-kapama kararlarında ve fiyat stratejisinde temel referans noktasıdır.
Nasıl hesaplanır?
Hesap, sabit ve değişken maliyet ayrımına dayanır. Önce dolu oda başına katkı payı bulunur, sonra sabit giderler bu katkı payına bölünür.
Başabaş oda gecesi = Sabit giderler ÷ Katkı payı
Başabaş doluluk = Başabaş oda gecesi ÷ Müsait oda gecesi × 100
Fiyat ve maliyetin etkisi
Başabaş doluluk ADR'ye çok duyarlıdır. Yukarıdaki örnekte net ADR 3.000 TL'ye düşerse katkı payı 2.100 TL'ye iner; başabaş oda gecesi 12.000.000 ÷ 2.100 ≈ 5.714'e, doluluk ise yaklaşık %39,1'e çıkar. ADR'deki yaklaşık %14'lük düşüş, başabaş için gereken dolulukta yedi puandan fazla artış yaratır. Bu nedenle indirim kararları mutlaka başabaş etkisiyle birlikte değerlendirilmelidir; ayrıntı için fiyat esnekliği maddesine bakabilirsiniz.
Kanal karması da sonucu etkiler. Komisyonlu kanalların payı arttıkça dolu oda başına değişken maliyet yükselir, katkı payı düşer. Doğrudan rezervasyon payını artırmak başabaş noktasını aşağı çeker.
Sezonluk otellerde başabaş
Türkiye'deki sahil otellerinin önemli bölümü yılın bir kısmında kapalıdır. Bu otellerde yıllık sabit giderler yalnızca açık aylardaki müsait oda gecelerine bölünmelidir. Kapadokya gibi yıl boyu açık destinasyonlarda ise aylık başabaş hesabı yapmak daha faydalıdır: kış aylarında başabaşın altında kalmak normal olabilir, önemli olan yüksek sezonun bu açığı kapatıp kapatmadığıdır.
Sık yapılan hatalar
- Brüt fiyatla hesaplamak: KDV, konaklama vergisi ve komisyon düşülmeden bulunan başabaş oranı gerçeğin çok altında çıkar.
- Kredi ödemelerini unutmak: Nakit akışı açısından başabaş, faaliyet başabaşından yüksektir; yatırım kredisi olan oteller ikisini ayrı hesaplamalıdır.
- Tek bir ADR varsaymak: Sezonlar arasında ADR çok değiştiği için ortalama ADR ile yapılan yıllık hesap, kış aylarındaki riski gizleyebilir.
- Diğer gelirleri yok saymak: Yiyecek-içecek ve ek hizmet katkıları da hesaba katılabilir; ancak bunların da kendi değişken maliyetleri vardır.